COMPRAVENTA Y PERMUTA


1. Conceptos generales: concepto e importancia. Evolución; la cuestión de la transferencia de la propiedad. Caracteres. Compraventa civil y comercial. Comparación con otros contratos: a) con la permuta; b) con la cesión de créditos; c) con la locación de cosas; d) con la locación de obra; e) con la dación en pago; f) con la donación con cargo. Elementos de la compraventa.
2. Capacidad: principio general

a) Incapacidad de hecho: enumeración de los incapaces. Menores emancipados. Actos celebrados por incapaces; sanción de nulidad.

b) Incapacidad de derecho: enumeración: a) los esposos entre sí; b) padres, tutores y curadores; c) albaceas; d) mandatarios; e) empleados públicos; f) jueces y empleados de la administración de justicia; g) ministros nacionales y provinciales; i) religiosos profesos.

3. El consentimiento: aplicación de los principios generales: remisión. Las llamadas ventas forzosas; su naturaleza jurídica. a) Supuesto de expropiación; b) obligación de vender impuesta por testamento o contrato; c) división de condominio; d) ejecución judicial de los bienes del deudor; e) obligación legal de vender impuesta al administrador de bienes ajenos. Forma y prueba.

Elementos peculiares de la compraventa

1. La cosa

a) Principios generales: condiciones para que la cosa pueda ser vendida: a) debe ser una cosa en sentido propio; b) la venta no debe estar legalmente prohibida; c) debe ser determinada o determinable; d) debe tener existencia real o posible.

b) Venta de cosa ajena: el problema. Campo de aplicación del artículo 1329 ( el principio y sus limitaciones; casos en que la venta de cosa ajena es válida; requisitos de aplicación del artículo 1329; comparación con la venta mercantil). Efectos entre las partes distintas (distintas hipótesis; carácter de la nulidad). Efectos respecto del dueño (el principio de la inoponibilidad y sus excepciones). Consolidación de la venta (distintos modos de consolidación). Venta de cosa parcialmente ajena (carácter y extensión de la nulidad; indemnización de daños; consolidación de la venta).

c) Venta de cosa futura: distintos casos. Naturaleza jurídica de la venta de esperanza. Extensión de los riesgos tomados por el comprador.

d) Cosas sujetas a riesgos: condiciones de validez de esta venta.

2. El Precio: condiciones que debe reunir. Precio en dinero. Precio determinado o determinable: a) precio fijado por las partes; b) precio fijado por un tercero; c) efectos de la fijación por el tercero. Precio serio y vil. Precios legales.

Obligaciones del vendedor

1.         Obligación de entrega:

a) Conservación y custodia de la cosa: contenido de esta obligación. Riesgos y aumentos: a) riesgos; b) acrecimientos y mejoras; c) frutos; d) productos. Riesgos y aumentos en caso de mora del comprador.

b) La entrega: formas y modo. Extensión de la obligación de entrega. Tiempo de la entrega. Lugar de la entrega. El llamado derecho de retención del vendedor. Gastos de la entrega. Consecuencias de la falta de entrega (derechos del comprador; el comprador opta por el cumplimiento; el comprador opta por la resolución; consecuencias del ejercicio del derecho de opción; extensión de las indemnizaciones en caso de incumplimiento del vendedor; imposibilidad de entregar la cosa). Privilegio del vendedor (a. del vendedor de cosas muebles; b. del vendedor de inmuebles).

2.    Obligación de garantía: concepto

a) Garantía contra los hechos propios del vendedor: concepto y alcances. Sanciones de la obligación de garantía. Invalidez de la cláusula de no-garantía contra los hechos personales.

b) Evicción: remisión

c) Vicios redhibitorios: nociones generales (concepto); condiciones de existencia:  a. debe ser oculto, b. debe ser importante, c. debe existir al tiempo de la adquisición; Prueba; ente quienes existe la garantía). Efectos (acciones de que dispone el comprador: derecho de opción; acción redhibitoria; efectos entre las partes y respecto de terceros; acción quanti minoris; venta de varias cosa conjuntamente; pérdida de la cosa; venta en remate judicial; ventas especiales: a prueba, sobre muestra, alternativa, de cosas futuras; indivisibilidad de la acción redhibitoria). Cesación de la garantía (causales). Cláusulas que modifican la garantía (principio general; cualidades garantizadas en el contrato). Prescripción de las acciones (plazos legales).

3)    Obligación de recibir el precio: norma legal.

Obligaciones del comprador

1.    Obligación de pagar el precio
a. Reglas generales: momento en que debe pagarse. Lugar del pago. Intereses.

b. Derecho de retener el precio: distintos casos. Temor fundado de ser molestado por una acción real (concepto de temor fundado); títulos perfectos; antecedentes que debilitan al título; conocimiento del vicio por el comprador; oportunidad para hacer valer el derecho de retención; renuncia al derecho de retención; recursos que la ley reconoce al vendedor). Falta de entrega de la cosa en las condiciones debidas (ejercicio del derecho de retención).

c. Garantías del vendedor no pagado: enumeración.
2.    Obligación de recibir la cosa: tiempo y lugar. Sanciones para el supuesto de que no se reciba la cosa.

3.    Obligación de pagar el instrumento del contrato y los gastos de recibo: disposición legal.

Modalidades de la compraventa

1.    Compraventa condicional: condición suspensiva. Condición resolutoria. Caso de duda.

2.    Compraventa a término: distintos casos y remisión.

3.    Cláusula de no enajenar: régimen legal. a) Prohibición absoluta de enajenar; b) Prohibición respecto de persona determinada.

4.    El pacto comisorio en la compraventa: el Código Civil y la ley 17711. Limitaciones al ejercicio del pacto comisorio por razones de moral y buenas costumbres. Efectos entre las partes. Efectos respecto de terceros.

5.    Venta con pacto de retroventa: concepto y naturaleza jurídica. Interés económico de este pacto; sus peligros.

a. Condiciones de validez: enumeración.

b.  El derecho de rescate: quien puede ejercerlo. Pluralidad de vendedores. Contra quiénes se ejerce. Capacidad para ejercer el derecho de rescate. Extinción del derecho de rescate.

c. Efectos del pacto: efectos del vencimiento del plazo ( con relación al comprador; con relación al vendedor). Efectos del ejercicio de rescate (principio general); obligaciones del rescatante; obligaciones del comprador; efectos respecto de terceros).

6.    Pacto de reventa: concepto  y régimen legal.

7.    Venta con cláusula de arrepentimiento: concepto y régimen legal.

8.    Pacto de preferencia:

a. Conceptos generales: concepto y naturaleza jurídica. El derecho de preferencia es intransmisible. Es indivisible. Plazo para ejercer la preferencia.

b. Efectos: obligación de avisar. Obligaciones del vendedor que hace uso de la preferencia. Caso de que el comprador no haya dado aviso. Venta hecha en pública subasta.
9.    Venta con pacto de mejor comprador:

a. Del pacto en general: concepto y naturaleza jurídica. Es transmisible. Condiciones de ejercicio.

b. Efectos: obligaciones del vendedor. Derecho de preferencia del comprador. Caso de que el comprador no haga uso de su derecho de preferencia.

10. Venta con reserva del dominio: concepto. Naturaleza jurídica y régimen legal. ¿Pueden venderse las cosas muebles bajo reserva de dominio? Efectos: principios generales y remisión.

11. Venta-locación: concepto y naturaleza jurídica.

12. Venta ad gustum: concepto y naturaleza jurídica. Alcance de la facultad de probar. Plazo para hacer la degustación; aceptación tácita. Rechazo de la cosa gustada.

13. Venta a ensayo o prueba: concepto y diferencia con la venta ad gustum.

14. Venta de cosas de calidad determinada: concepto. Efectos. Venta según muestra.

15. Venta por junto, o por cuenta, peso o medida: concepto.

16. Modalidades de la venta de inmuebles:

a. Los casos del artículo 1344: el artículo 1344. Venta ad corpus. Venta sin indicación del área, a un precio por medida. Venta con indicación de área que se tomará de otra mayor. Venta con indicación de área y precio por medida. Venta con indicación de área por un precio único. Venta de varios inmuebles por un solo precio.

b. Compraventa de inmuebles por cuotas periódicas: el problema. La ley 14005 -reformada por la ley 23266- (forma y anotación en el registro; efectos de la anotación del contrato en el Resgistro: a. con relación a las partes, b. respecto de terceros).

17. Venta "en comisión": concepto y naturaleza jurídica. Condiciones de validez. Efectos.

18. Otras cláusulas usuales: ventas sobre documentos. Venta de cosas que no están a la vista. Ventas por fardos o bajo cubiertas.

Promesas de compra o de venta
Boletos de Compraventa

1.    Promesas unilaterales de venta o de compra: promesa unilateral de venta. Promesa de compra.
2.    Boletos de compraventa: concepto y naturaleza jurídica. Efectos. Poder para suscribir el boleto: forma. Cesión del boleto. Forma de la cesión. Acuerdo de voluntades no formulado en el boleto de compraventa. La escrituración. Concurso o quiebra del vendedor antes de la escritura. Cláusulas usuales: "como seña a cuenta del precio", "títulos perfectos".

Permuta

       Concepto y régimen legal. Caracteres. Disposiciones especiales. a) Justos motivos de duda sobre el derecho del copermutante; b) nulidad; c) gastos de contrato; d) evicción.